評論：調(diào)整樓市政策要滿足合理需求

【中玻網(wǎng)】對房地產(chǎn)形勢的爭論，不應(yīng)該再停留在情緒化層面上，將政策調(diào)整寓意為救市和土地財政復(fù)歸，而應(yīng)該就事論事地回歸到經(jīng)濟資金的軌道上來。目前，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)增速不至于過快下滑，緩解對經(jīng)濟資金的沖擊是管理層面臨的重要考驗。
　　
　　1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投入資金58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月份回落0.5個百分點，回落幅度創(chuàng)今年新高，累計增速創(chuàng)2009年以來新低。其中，住宅投入資金40159億元，增長12.4%，增速回落0.9個百分點；1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點，其中住宅銷售面積下降10%。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士在對8月份數(shù)據(jù)的解讀中表示，房地產(chǎn)市場調(diào)整的累積效應(yīng)進一步顯現(xiàn)，對相關(guān)領(lǐng)域生產(chǎn)、投入資金和消費的影響加大。在生產(chǎn)和投入資金端，8月份，鋼材和水泥產(chǎn)量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個百分點，平板玻璃產(chǎn)量下降3.8%，而上月為增長1.8%；消費端的影響也很明顯，家用洗衣機產(chǎn)量同比下降7.5%，上月為增長6.2%。彩色電視機產(chǎn)量增長3.0%，比上月回落11.2個百分點，電冰箱產(chǎn)量下降4.0%。8月份，我國工業(yè)、電力、投入資金等經(jīng)濟指標(biāo)增速一體回落和高層度預(yù)警，這在2008年以來是很少見的，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.9%，創(chuàng)近6年低點，1-8月固定資產(chǎn)投入資金同比增長16.5%，創(chuàng)近14年低點，這些都與房地產(chǎn)市場的加速下滑有關(guān)。
　　
　　值得關(guān)注的是，托底經(jīng)濟的基建投入資金也出現(xiàn)一定減緩，8月增速僅為16.3%，相比上月回落5.4個百分點�；ㄍ度胭Y金下滑，一方面受到表外融入資金快速收縮的影響。8月份，信托貸款同比少增1724億，已連續(xù)13個月同比萎縮，委托貸款同比大幅少增1724億，顯示非標(biāo)業(yè)務(wù)監(jiān)管力度不減；另一方面，基建投入資金下滑受到財政收入下滑的影響。財政部13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國財政收入9109億元，今年以來月度收入初次低于萬億元，同比增長6.1%，增幅比7月回落0.8個百分點。
　　
　　基建投入資金增幅之所以放緩，一個重要原因就是國家穩(wěn)增長政策思路的調(diào)整。在《2014年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》中，透露出了國家在“穩(wěn)增長”政策上將堅持“脫而不舉”的思路，即在宏觀經(jīng)濟不打破“底線”的情況下，為了降低相關(guān)部門債務(wù)、降低融入資金成本和提高投入資金效率，通過樓市去行政干預(yù)、滿足多層次市場需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策，對沖上半年以基建為主的“穩(wěn)增長”力度不加大，甚至減弱。
　　
　　但是，我們看到，從6月底以來，盡管地方相關(guān)部門放松限購政策，并糾偏商業(yè)銀行緊縮房貸的政策，除一線城市外，限購已經(jīng)基本退出。而7月和8月也是今年以來樓市較穩(wěn)定的兩個月，開發(fā)商積較“以價換量”，主要城市的樓市連續(xù)兩個月回升，而房價卻平穩(wěn)回落，樓市整體呈現(xiàn)出弱勢企穩(wěn)的良好跡象。但是，全國房地產(chǎn)市場緊縮的態(tài)勢并沒有緩解，投入資金和銷售等重要指標(biāo)反而有進一步加速下滑的趨勢。9月上半月，主要城市的樓市成交繼續(xù)回落，盡管第三周(9月15-21日)成交量有所回升，但庫存依舊在攀升，“金九”成分褪色。
　　
　　在緊縮政策逐步放松的情況下，樓市之所以下滑加速，一方面與高庫存有關(guān)，截至8月底，一二三線城市庫存同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%，主要城市的消化周期普遍在20個月左右，一線城市的消化周期大多在15個月以上；另一方面，受制于存款搬家、資金來源短期化、成本高企，商業(yè)銀行在個人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅持利率上浮5-10%的政策，部分銀行雖然給予首套房貸款基準(zhǔn)利率，但往往附加一些購買打理資金、保險產(chǎn)品的條件，實際個人房貸的成本依舊居高不下，制約了“去庫存”的效果。
　　
　　當(dāng)前，我國樓市下滑具有非常明顯的投入資金和消費衰退效應(yīng)，其對全社會生產(chǎn)、投入資金和消費緊縮的效應(yīng)超出預(yù)期。因此，未來一段時間，樓市政策有必要繼續(xù)堅持去行政化、滿足多層次住房需求、向降低合理住房需求的貸款成本等方向努力。
　　
　　當(dāng)前限購政策已不符合市場化大方向，不利于合理需求的滿足。出于盤活存量和用好增量的考慮，限制投入資金炒作的限貸政策還要堅持，但需要調(diào)整執(zhí)行的內(nèi)容。近期，傳聞四大銀行將調(diào)整住房貸款政策，筆者認為，不管從滿足合理住房需求、構(gòu)建多層次住房市場體系的角度看，還是從消化庫存、做實需求的角度看，對首套房在貸款利率和首付成數(shù)上保持非常大限度的優(yōu)惠，并保持政策穩(wěn)定性、長期性都是必要的，特別是在政策性住房銀行缺失的情況下。
　　
　　今年以來，由于在銀行間短期市場不斷增加投放，近兩個月連續(xù)兩次下調(diào)正回購利率，再加上定向?qū)捤烧叩膶嵤�，銀行資金短缺和成本高的局面大為緩解，調(diào)整首套房貸認定標(biāo)準(zhǔn)在清理之中。另外，隨著棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)加速，下半年“穩(wěn)增長”政策略微偏向樓市，對樓市實施定向?qū)捤傻呢泿耪呤潜匾模ㄏ蚓蛻?yīng)該著重在對首套房的支持上。特別是過去10多年來，房價快速上漲，各大城市老百姓購房一般堅持“先買房、后換房”、“先買小房、后買大房”的階梯消費路徑，改善性需求亟待得到滿足。